融創中國正通過并購走在奔向千億的道路上，下一個是誰?

 

　　今年以來蔓延開來的高拿地成本，令中型房企擴張路途更加艱難。加之各地正出臺土拍新政，如何選取性價比更高的土地，能否成功將之收入囊中，并完成出讓金繳納，都成為這一群體在反復思量的問題。馬太效應正在加速發酵。

 

　　此外，貫來作風謹慎的港資房企，其定位普遍都開始縮小在核心熱點城市，近期也表示在內地獲取土地的不易。焦慮癥在蔓延，被并購有時只是無奈之舉。

 

　　“生存還是死亡?這是一個問題。”對于大部分中等規模房企來說，“死亡”的威脅早已遠去，但“生存”的命題卻始終在困擾著決策者。

 

　　根據易居克而瑞統計，2015年共有33家內地房企的銷售規模在200億至500億之間。除中信“不幸”遭遇收購外，其余大部分房企都處于“比上不足，比下有余”的狀態，可看做房企陣容里的“中產階級”。

 

　　這部分企業有一些共同特征：和最早一批大型房企相比，起步時間較晚，完成全國化布局的時間也晚于前者。區域選擇合理，但布局的深度和廣度明顯不及大型企業。一些企業仍然帶有強烈的區域標簽，如環京區域的榮盛發展，長三角地區的新城控股、濱江集團，福建起家的泰禾、旭輝、陽光城、正榮等。

 

　　借助上半年的牛市，大部分“中產房企”取得了不錯的銷售業績。但在庫存大量消化之后，新的生存問題正在浮出水面：一方面，激烈的競爭正在增加拿地難度，即使在其深耕的區域內，擴張步伐也被制約;另一方面，后續市場的不確定性，不僅暗藏風險，也對其盈利能力帶來考驗。這部分“中產階級”，已經患上生存焦慮癥。

 

　　拿地機會稍縱即逝

 

　　“我們還沒回過神來，地價就漲得不像樣了。”某福建房企中部區域負責人如此評價鄭州土地市場。

 

　　從去年下半年以來，鄭州土地市場一直不平靜。以最為活躍的經開區為例，今年1月，經開區一宗住宅用地經過4小時競價最終成交，溢價率為150%，4885元/平方米的單價成為當時區內歷史最高。

 

　　今年7月27日至29日，鄭州連續迎來土地交易，結果是，三宗經開區地塊單價以“一天比一天高”的節奏被刷新，樓面價分別為9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。

 

　　也就是說，短短半年間，經開區的土地成本就上漲了一倍。而在8月18日，鄭東新區的兩宗地塊就拍出了3.6萬元和3.7萬元的高單價，甚至高出同日誕生的廣州高價地單價。

 

　　這種變化令上述房企措手不及。這家企業從去年就開始關注鄭州市場，并對該區域頗為看好。理由是，鄭州屬于典型的區域中心城市，具有一定經濟實力，對周邊區域的吸附力強。且河南為人口大省，具有較大購房潛力。

 

　　截至目前，該企業多次在土地市場參與競拍，但一無所獲。如今區域公司已經成立一年多，但手中仍無項目。上述負責人認為，鄭州地價上漲過快，公司已經多次放開拿地預算，仍然趕不上地價上漲速度。

 

　　他的煩惱并非個案。在一個競爭激烈的市場中，這類中型房企的拿地難度越來越大。今年以來，鄭州市場共誕生8個高價地，得主分別是恒大、萬科、雅居樂、碧桂園、融創、金茂、榮盛、正商。除正商為本地房企外，其余7家企業中，僅金茂、榮盛為“中產階級”，但金茂的央企背景，決定了其屬于特例。

 

　　“如果一塊地動不動就拍幾個小時，競價次數動不動就達到幾十輪甚至上百輪，像我們這種企業就玩不起了。”上述人士表示。

 

　　在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來，與大型房企相比，中小企業在資金成本、管控能力、風險承受力等方面全面落于下風。在樓市的“黃金時代”，這種差異體現得并不明顯，一旦土地供應不足，市場競爭激烈，其劣勢就會顯現。尤其在整體供應過剩的情況下，可供企業選擇的區域市場并不多。

 

　　與此同時，隨著去庫存進程加速，一些城市的供應迅速由過剩變成短缺，令很多房企猝不及防。

 

　　經易居克而瑞統計，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個月，屬偏高水平。截至今年8月底，該指標已將至5.2個月，位于偏緊區間。

 

　　此前一直被認為存量過剩的濟南，新房去化周期已不足6個月;青島、南寧等城市的去化周期，均不足8個月;一直被“忽略”的南昌，去化周期僅4個月?？硕鹫J為，未來這些城市的地價面臨較大上漲壓力。

 

　　“固化”的階層

 

　　煩惱不止于此。即使企業成功拿到地，也并不意味著沒有風險。

 

　　嚴躍進指出，由于越來越多的城市出臺調控政策，以及市場需求出現透支性釋放，未來一些城市的樓市存在降溫風險。因此，企業在現階段拿地沒有問題，但對于可能存在的風險，需要有預判。

 

　　他認為，現階段企業多屬于“高點拿地”，一旦今后市場的流動性或供需關系發生變化，就會對盈利能力帶來嚴重考驗。

 

　　此外，對于區域布局過于集中(如環京、福建區域)的企業來說，同樣面臨較大市場風險。多家機構就曾發布報告警示榮盛發展等企業，環京樓市可能存在京津冀區域發展不及預期的風險。

 

　　也即，在中型房企正迎來銷售高點之時，生存問題反而越來越嚴峻。

 

　　當然，樂觀的聲音仍然存在。今年上半年，某福建房企相關負責人曾向21世紀經濟報道記者表示，在區域布局合理、銷售節奏適當的情況下，中型房企有機會進一步做大規模，并實現“彎道超車”。

 

　　但某上海房企內部人士認為，“現在的500億，也就相當于以前的200億、300億，因為這是資產價格上漲的結果，而非企業通過有效戰略布局達成的目標。”因此，即使有些企業做到500億以上規模，也并不能真正稱為“做大”，更難言“做強”。

 

　　他還表示，在野蠻生長的“黃金時代”終結之后，中型房企趕超大型房企的希望越來越渺茫。因為“所有可行的發展模式、路徑，大企業都已經嘗試過，而且做到了極致，中小企業只是沿著它們的路在走而已。”

 

　　事實上，政策層面的一些變化，正在成為中小房企面臨的不利因素。從7月底開始，證監會對房企的發債審核更加嚴格，并要求資金不得用于買地、償還銀行貸款及補充流動資金。對規模相對較小的企業而言，其影響顯然要更大。

 

　　另外，近期蘇州等城市明顯提高拿地的保證金比例，并隨后推出大量土地。企業一旦對其中多宗地塊感興趣，光是支付的保證金就可達數十億甚至上百億元。對于中小房企來說，這同樣不是一筆小數目。

 

　　除了不易向上趕超，向下滑坡的壓力似乎越來越大?？硕鸾y計顯示，在2015年銷售排行中，2000億房企與千億房企之間，千億房企與百億房企之間，均有著500億的差距“鴻溝”;500億房企陣營上下，銷售規模相差100億元;但在銷售規模100億至400億之間，企業的銷售差距多在個位數，排名隨時會發生變化。

 

　　此外，正如中信遭遇中海并購、融創對融科智地實施收購，一旦運營不善，這類中型房企隨時面臨被并購的尷尬。

 

　　上述上海房企人士表示，進入“白銀時代”后，房地產界呈現出新的競爭格局。“馬太效應”正在凸顯，行業正出現某種程度的“階層固化”現象。

圖片來源：找項目網