雖然央企整合與房地產業務并不直接相關，但分析認為，房地產業務已成為央企應對整合大潮的一顆重要籌碼。即使沒有本輪房地產調控，按照周期理論，房地產市場也將在明后兩年進入下行周期。

 

　　地產央企變陣

 

　　去年以來，地產央企整合大幕逐步被拉開，這21家拿到國資委批準運營房地產業務的公司矩陣也在一度加速變換隊形。

 

　　中國海外發展對中信地產住宅板塊的并購就為其帶來豐厚土地儲備;而招商局集團對旗下地產業務的重新整合，也為招商蛇口的發展帶來更多想象力。

 

　　在地產行業走入白銀時代的過程中，這種整合下也還蘊藏更多產業探索和轉型發展思路變革。

 

　　面臨新一輪地產周期轉換，這批地產央企也將迎來更多規模擴張機遇。

 

　　地產央企一直是房企陣營中獨特的存在。其在土地、資本、品牌等方面往往有著先天優勢，但又經常受到“經營效率低、市場化程度不足”的詬病。除中海、保利、華潤、遠洋等老牌企業外，近年來甚少有地產央企真正躋身一線陣營。

 

　　在很多業內人士看來，地產央企的特殊之處，在于其地產業務并非孤立存在，而是作為集團內的一個業務板塊而存在。在很多央企中，地產業務的重要性排在其他主業之后，受到的支持并不多。

 

　　但在近兩年的央企整合大潮中，資源豐富、容易做大的地產業務成為“香餑餑”，甚至變成避免母公司遭遇并購的一顆“籌碼”。這也不難理解，為何一些地產央企今年紛紛發力，欲借助樓市“春風”而做大做強。

 

　　房地產“籌碼”

 

　　在地產央企發展過程中，共有三個公認的歷史性節點。

 

　　其一是始于1998年的房地產市場化改革。該項改革不僅開啟了中國房地產業發展的快車道，也給地產央企的發展帶來先機。因為在此之前，部分央企已經承擔了房地產開發的相關職責，擁有較為豐富的開發運營經驗，可謂 “贏在起跑線上”。保利、遠洋、華潤等央企即享受了最初的政策和市場紅利而迅速做大。

 

　　其二是2010年3月，國資委發文，要求除16家以房地產為主業的央企外，78家不以房地產為主業的央企退出房地產。次年，國資委又批準了5家可以從事房地產業務的央企。

 

　　“退房令”的目的在于，避免國有資本過度介入房地產市場，影響公平競爭，并助推市場的非理性膨脹。近年來，“大名單”之外的央企，在房地產市場的動作已經放緩不少。

 

　　部分獲得“牌照”的央企，在此期間借機做大，如中化集團旗下的中國金茂(原名“方興地產”)，即實現了迅速崛起。中國水利水電、葛洲壩、五礦等企業也通過合作開發等模式，在一定程度上做大了市場規模。

 

　　其三是始于去年年末的央企整合大潮。按照國資委的要求，通過整合，國資委直接監管的央企數量將在最初196家的基礎上縮水一半以上。且該項工作的執行力度頗大。

 

　　雖然央企整合與房地產業務并不直接相關，但在蘭德咨詢機構總裁宋延慶看來，為避免遭遇并購，很多央企寄望于做大做強房地產業務。也即，房地產業務已成為央企應對整合大潮的一顆重要籌碼。

 

　　宋延慶表示，很多央企具有一定的土地儲備，資源較為豐富;且相比其他產業，房地產業務涉及的資產規模較為龐大，容易增加并購難度。因此，房地產業務成為央企的重要發力點。近兩年來，中交、魯能、葛洲壩等央企紛紛發力，大有異軍突起之勢。

 

　　事實上，在此輪央企整合中，曾獲得房地產“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并購的命運。即使是國務院直屬的中信集團，也將旗下的住宅業務剝離給中海。這無疑給其他央企帶來更大的壓力：做大做強，或者遭遇并購。

 

　　樓市的“東風”

 

　　10月26日，葛洲壩地產在北京“水立方”召開發布會，發布了綠色健康、德系精工、工業集成、智慧互聯、服務增值的“5G科技”體系，并宣布這是葛洲壩地產轉型升級的開始。這也是葛洲壩從事地產業務多年來，最為高調的一次亮相。

 

　　之所以有此底氣，是因為去年下半年以來，葛洲壩曾在北京、上海、廣州、南京、成都等重點城市拿地，耗資超過120億。而在2015年，葛洲壩房地產業務的銷售金額僅為79.55億元。

 

　　魯能地產公布的銷售業績顯示，前三季度總銷售額465.7億元，銷售面積330.3萬平方米，均躋身行業前二十。今年有可能超額完成600億元的銷售目標。2015年，魯能地產的銷售業績為220億元。

 

　　今年7月，魯能還正式啟動對地產業務的整合，擬將旗下5個項目注入到上市平臺廣宇發展中。這是魯能第三次嘗試整合地產業務，對于做大其地產業務意義重大。

 

　　同樣有大動作的還有中交建。自去年成為綠城的最大股東之后，今年2月，中交建擬通過向中房地產注入資產的方式，打造旗下的另一個地產平臺——“中交地產+中房地產”。雖然該嘗試并未成功，但體現出中交建梳理地產業務的思路。

 

　　相比之下，招商局對蛇口土地的成功整合，則讓外界看到新“巨無霸”崛起的可能性。

 

　　這一系列動作的推出，既與央企整合的大背景有關，又與房地產市場的升溫密不可分。

 

　　今年前三季度，全國商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%;商品房銷售額80208億元，增長41.3%。這既支撐了房企的業績，也讓房企對今后的市場有了更為樂觀的展望。

 

　　9月末至10月初，22個城市出臺相關調控政策，市場也迅速降溫。北京某上市房企相關負責人表示，這種調整對市場是利空，但相比民營房地產公司，地產央企所受的影響要小一些，因為央企的資金優勢可以保證其免受市場和政策變化的拖累。

 

　　“南京、蘇州的很多項目已經‘封盤’，對民企來說，意味著回款周期拉長、各項成本提高。但很多央企自有資金充裕，對資金成本基本不會構成威脅。”上述人士說。

 

　　又一輪整合機遇?

 

　　對于地產央企來說，這一輪的市場機遇雖好，但要想真正把握住并非易事。

 

　　宋延慶表示，很多央企的行政色彩較為濃厚。比如，對地產業務的重視程度，往往要視集團領導的個人決策而定。一旦決策者發生變更，對地產業務的支持經常會大打折扣。長此以往，很多地產央企的規劃和執行都顯得缺乏連續性。

 

　　此外，在一些決策中，央企往往存在決策機制復雜、流程慢的問題，也容易使其失去一些市場機會。

 

　　宋延慶認為，如果不破除這些制度上的障礙，真正實現市場化運作，這些努力做大做強的地產央企未必能成功“上岸”。

 

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，很多央企已經意識到這一問題。近年來的趨勢在于，央企與民企之間的合作越來越頻繁，這有助于地產央企從中獲取市場化的運營經驗，從而彌補短板。

 

　　近日高調亮相的葛洲壩地產，就曾與融創、綠城，以及市場化程度較高的央企華潤有過合作開發經驗。其未來的策略，也越來越傾向于獨立操盤。

 

　　從整個行業的角度來看，地產央企的崛起，可能會使行業格局進一步發生變化。按照宋延慶的觀點，每一輪當房地產行業遭遇調控和市場下行，由于央企的抗風險能力要明顯高于民企，民企的收縮幅度往往相對更大。在整體供大于求的“白銀時代”，這種局面將更為明顯。

 

　　據中原地產統計，在今年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企。除萬科、恒大、融創、碧桂園等少數外，民企陣營中已難有可堪媲美者。

 

　　當前的主流觀點認為，即使沒有本輪房地產調控，按照周期理論，房地產市場也將在明后兩年進入下行周期。因此，未來幾年，央企將迎來進一步做大的機會，房地產市場的格局也將繼續發生變化。

圖片來源：找項目網